Kredyt hipoteczny na 500 tys. zł to dziś kwota, która w wielu miastach pozwala sfinansować dużą część zakupu mieszkania lub domu. Sama wysokość wynagrodzenia nie przesądza jednak o decyzji banku. Liczą się również inne raty, liczba osób w gospodarstwie domowym, koszty utrzymania, forma zatrudnienia, historia kredytowa, wysokość wkładu własnego oraz okres spłaty. Z tego powodu dwie osoby zarabiające tyle samo mogą otrzymać zupełnie inną decyzję.
Ile trzeba zarabiać, żeby dostać 500 tys. zł kredytu hipotecznego?
Nie istnieje jedna pensja, która gwarantuje kredyt hipoteczny na 500 tys. zł. Można jednak wskazać orientacyjne poziomy dochodów, przy których taka kwota zaczyna być osiągalna.
W modelowych kalkulacjach singiel bez innych zobowiązań może potrzebować około 6,5-7 tys. zł netto miesięcznie, aby osiągnąć zdolność w okolicach 500 tys. zł. Takie wyliczenia zakładają jednak korzystną sytuację: brak rat, brak limitów na kartach, stabilne zatrudnienie i standardowe koszty utrzymania.
W innych symulacjach wymagany dochód dla singla może być wyższy i wynosić nawet około 8,5-9,3 tys. zł netto. W przypadku pary bez dzieci łączny dochód na poziomie około 6,5-7 tys. zł netto może już dawać szansę na taki kredyt.
Kwoty te należy więc traktować wyłącznie orientacyjnie. Ostateczną zdolność zawsze wylicza konkretny bank.
Ile wynosi rata kredytu hipotecznego 500 tys. zł?
Wysokość raty zależy przede wszystkim od oprocentowania oraz okresu kredytowania. Przy kredycie na 500 tys. zł rozłożonym na 30 lat i oprocentowaniu w okolicach 6,2-7,4 proc. rata równa może wynosić mniej więcej 3,1-3,5 tys. zł miesięcznie.
To jednak nie oznacza, że zarobki na poziomie 4 czy 5 tys. zł netto wystarczą do uzyskania finansowania. Bank nie sprawdza wyłącznie tego, czy obecna pensja wystarcza na zapłacenie jednej raty. Musi również uwzględnić koszty utrzymania, pozostałe zobowiązania i możliwość pogorszenia sytuacji finansowej klienta.
Przy kredycie z oprocentowaniem zmiennym trzeba także pamiętać o ryzyku wzrostu rat. Zmiany stóp procentowych mogą istotnie wpłynąć na wysokość miesięcznego zobowiązania.
Dlaczego bank wymaga dochodu znacznie wyższego niż sama rata?
Załóżmy, że rata kredytu wynosi 3300 zł. Osoba zarabiająca 5000 zł netto teoretycznie mogłaby ją zapłacić, ale zostałoby jej zaledwie 1700 zł na mieszkanie, jedzenie, transport, rachunki, ubrania, leki i pozostałe wydatki. Dla banku taki budżet może być zbyt napięty.
W analizie brana jest między innymi relacja miesięcznych zobowiązań związanych z zadłużeniem do dochodu. Bank musi uwzględnić, jaka część pensji zostanie przeznaczona na spłatę rat i ile pieniędzy pozostanie klientowi na codzienne życie.
Im większa rodzina, tym wyższe mogą być przyjmowane koszty utrzymania. Właśnie dlatego sama pensja nie daje pełnego obrazu sytuacji finansowej kredytobiorcy.
Singiel i para z takim samym dochodem mogą mieć inną zdolność
Singiel zarabiający 7000 zł netto i para osiągająca razem 7000 zł netto nie muszą otrzymać dokładnie takiej samej zdolności. Bank bierze pod uwagę liczbę osób w gospodarstwie oraz koszty ich utrzymania.
Z drugiej strony para ma dwie osoby uzyskujące dochody. Jeśli jedna z nich chwilowo straci część zarobków, drugi dochód nadal pozostaje w gospodarstwie. W przypadku singla całe zobowiązanie zależy od jednej osoby.
Różnice między bankami potrafią być duże. Przy identycznych dochodach jedna instytucja może zaakceptować kredyt na 500 tys. zł, podczas gdy inna zaproponuje niższą maksymalną kwotę.
Dzieci mogą obniżyć zdolność kredytową
Bank uwzględnia liczbę osób pozostających na utrzymaniu. Para bez dzieci i małżeństwo z dwójką dzieci, mimo identycznych zarobków, mogą mieć różną zdolność kredytową.
Wynika to z przyjmowanych kosztów utrzymania gospodarstwa domowego. Więcej osób oznacza zwykle wyższe wydatki na żywność, mieszkanie, transport i codzienne potrzeby.
Świadczenie 800 plus może być uwzględniane przez część banków w ocenie sytuacji finansowej, ale sposób jego traktowania zależy od konkretnej instytucji. Nie należy zakładać, że świadczenie automatycznie zrównoważy koszty związane z utrzymaniem dziecka.
Karta kredytowa może obniżyć zdolność nawet bez zadłużenia
Jednym z częstszych zaskoczeń podczas składania wniosku są niewykorzystywane limity kredytowe. Karta z limitem 10 tys. zł lub dostępny limit w rachunku mogą zostać potraktowane przez bank jako potencjalne zobowiązanie.
Nie ma przy tym znaczenia wyłącznie to, czy klient aktualnie wykorzystuje cały limit. Bank bierze pod uwagę możliwość jego wykorzystania w przyszłości i może doliczyć odpowiednią miesięczną kwotę do obciążeń.
Przed złożeniem wniosku warto więc sprawdzić, czy wszystkie posiadane karty i limity są rzeczywiście potrzebne. Zamknięcie nieużywanego produktu może w niektórych przypadkach poprawić wynik oceny zdolności.
Rata za samochód potrafi zabrać sporą część zdolności
Duże znaczenie mają także kredyty gotówkowe, raty i inne zobowiązania finansowe. Bank interesuje miesięczne obciążenie budżetu, a nie tylko wysokość pozostałego kapitału.
Osoba zarabiająca 8000 zł netto i spłacająca 1500 zł miesięcznie za samochód może mieć zdecydowanie mniejszą zdolność niż osoba z identyczną pensją bez innych zobowiązań.
Czasami korzystniejsze okazuje się więc spłacenie niewielkiego kredytu przed złożeniem wniosku hipotecznego. Nie oznacza to jednak, że każdą pożyczkę trzeba bezwzględnie zamknąć. Warto wcześniej policzyć, jaki wpływ konkretna rata ma na możliwą do uzyskania kwotę.
Czy umowa o pracę jest konieczna?
Nie. Kredyt hipoteczny mogą otrzymać również osoby zatrudnione na umowie zlecenie, osiągające dochody z działalności gospodarczej czy innych akceptowanych przez bank źródeł.
Znaczenie ma jednak stabilność i możliwość udokumentowania zarobków. Bank może wymagać odpowiednio długiego okresu uzyskiwania dochodu z danego źródła. W przypadku działalności gospodarczej analizowane mogą być między innymi wyniki firmy, sposób opodatkowania i okres jej prowadzenia.
Osoba osiągająca wysokie, ale bardzo nieregularne dochody może uzyskać słabszy wynik niż pracownik z nieco niższą, lecz przewidywalną pensją.
Czy wkład własny wpływa na wymagane zarobki?
Wkład własny ma duże znaczenie, choć nie zastąpi odpowiedniej zdolności. Im większą część ceny nieruchomości klient finansuje z własnych środków, tym mniejszego kredytu potrzebuje.
Jeżeli mieszkanie kosztuje 625 tys. zł, a klient posiada 125 tys. zł wkładu, potrzebuje 500 tys. zł kredytu. Gdyby dysponował wkładem w wysokości 225 tys. zł, kwota finansowania spadłaby do 400 tys. zł, a razem z nią obniżyłaby się rata.
Większy wkład własny może także poprawić warunki cenowe oferty, ponieważ zmniejsza relację kredytu do wartości zabezpieczenia. W praktyce często spotyka się wkład własny na poziomie 20 proc., choć część ofert pozwala rozpocząć od mniejszego udziału własnego przy spełnieniu dodatkowych warunków.
Czy 10 tys. zł netto wystarczy na kredyt 500 tys. zł?
Dla singla bez innych zobowiązań dochód 10 tys. zł netto daje już znacznie większy margines niż 6 czy 7 tys. zł. W wielu modelowych sytuacjach powinien pozwalać myśleć o kredycie w wysokości 500 tys. zł, choć nadal nie jest gwarancją pozytywnej decyzji.
Jeżeli jednak osoba zarabiająca 10 tys. zł spłaca kredyt samochodowy, posiada wysokie limity na kartach, płaci alimenty albo utrzymuje kilka osób, jej zdolność może być znacznie niższa.
Bank analizuje nie tylko wpływ wynagrodzenia na konto, lecz również kwotę, która pozostaje po uwzględnieniu obowiązkowych obciążeń i kosztów życia.
Czy dłuższy okres kredytowania zwiększa zdolność?
Wydłużenie kredytu z 20 do 25 albo 30 lat zwykle obniża miesięczną ratę. Może to poprawić zdolność, ponieważ mniejsza część dochodu jest potrzebna na bieżącą obsługę zadłużenia.
Nie oznacza to jednak, że im dłuższy kredyt, tym zawsze lepiej. Wraz z okresem spłaty rośnie suma odsetek, które kredytobiorca może zapłacić bankowi.
Wiek kredytobiorcy również ma znaczenie. Banki określają maksymalny wiek klienta na koniec okresu spłaty. Osoba starsza może więc nie mieć możliwości rozłożenia zobowiązania na pełne 30 lat.
Historia w BIK także może zdecydować o kredycie
Wysokie zarobki nie gwarantują finansowania, jeśli klient miał poważne problemy ze spłatą wcześniejszych zobowiązań. Bank analizuje historię kredytową i sposób regulowania rat.
Terminowo spłacane wcześniejsze kredyty mogą działać na korzyść klienta, ponieważ pokazują jego dotychczasową rzetelność. Opóźnienia, szczególnie poważne i powtarzające się, mogą utrudnić otrzymanie kolejnego finansowania.
Nie warto także zaciągać nowych kredytów gotówkowych tuż przed wnioskiem o hipotekę tylko po to, by zwiększyć środki na zakup mieszkania. Nowe zobowiązanie może znacząco zmniejszyć zdolność.
Jak zwiększyć szansę na 500 tys. zł kredytu?
Najwięcej można osiągnąć poprzez zwiększenie dochodu lub ograniczenie stałych zobowiązań. Przed złożeniem wniosku warto spłacić drobne raty, rozważyć zamknięcie niepotrzebnych kart kredytowych i limitów oraz przygotować większy wkład własny.
Duże znaczenie ma także porównanie kilku banków. Instytucje stosują własne modele oceny ryzyka, więc przy identycznych dochodach jedna może zaproponować 450 tys. zł, podczas gdy inna zaakceptuje kwotę przekraczającą 500 tys. zł.
Nie warto natomiast wykorzystywać całej maksymalnej zdolności tylko dlatego, że bank ją przyznał. Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem na wiele lat, a w tym czasie mogą zmienić się koszty życia, dochody i wysokość rat.
Pensja to dopiero początek wyliczeń
Orientacyjnie kredyt hipoteczny w wysokości 500 tys. zł może być dostępny dla osoby osiągającej około 6,5-7 tys. zł netto przy bardzo korzystnych założeniach, jednak w części symulacji singiel może potrzebować nawet około 8,5-9,3 tys. zł netto. Dla pary bez dzieci łączny wymagany dochód może być niższy.
Tak duży przedział pokazuje, że samo pytanie ile trzeba zarabiać, żeby dostać 500 tys. zł kredytu hipotecznego? nie wystarcza do dokładnego określenia zdolności. Liczy się również wielkość gospodarstwa domowego, inne raty, limity, stabilność dochodu, wkład własny, okres spłaty i polityka konkretnego banku.
Przed zakupem nieruchomości warto więc sprawdzić zdolność w kilku instytucjach i policzyć również własny bezpieczny budżet. Maksymalna kwota, którą bank jest gotowy pożyczyć, nie musi być tą samą kwotą, którą warto faktycznie zaciągnąć.
Źródło: www.offon.pl
